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Mietrecht: Vorsicht bei Mietminderung - Bei überhöhter
Mietminderung darf Vermieter fristlos kündigen
Mieter muss Vermieter
über Mängel in der Wohnung informieren, ansonsten verliert er sein Recht auf
Minderung / Hat Mieter den Mangel selbst verschuldet, ist eine Mietminderung
unberechtigt / Rechengrundlage für Minderung ist die Miete einschließlich aller
Nebenkosten
Eine defekte Heizung,
undichte Fenster, ein kaputter Briefkasten – weist die Mietwohnung Mängel auf,
dürfen Mieter unter bestimmten Voraussetzungen weniger Miete zahlen. Allerdings
muss die Kürzung angemessen sein. „Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt
oder stark überhöht, droht eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters“,
warnt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands
Deutschland (IVD). Denn dann liegt ein Zahlungsrückstand vor, den der Mieter
gegebenenfalls selbst verschuldet hat. In einem solchen Fall – der Vermieter
kündigte einem Mieter wegen dessen Zahlungsrückstand fristlos – gab das
Landgericht Berlin kürzlich einem Vermieter Recht (Az. 65 S 35/05). Ein
Zahlungsverzug, der zur Kündigung berechtigt, liege auch dann vor, wenn sich der
Mieter bei der Minderungsquote verschätzt habe, so die Richter. Der Mieter muss
in jedem Fall sorgfältig prüfen, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung
gerechtfertigt ist.
Gesetzlich ist nicht geregelt, bei welchen Mängeln die
Miete wie stark gekürzt werden darf. „Generell gilt, dass die Mietminderung umso
höher ausfallen darf, je stärker die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist“,
sagt Schick. Wie hoch die Minderung tatsächlich angesetzt werden darf, ist immer
vom konkreten Einzelfall abhängig. Es hat sich eine umfangreiche Rechtsprechung
entwickelt. Zum Beispiel wurde entschieden, dass für einen kaputten Briefkasten
die Miete nur um 3 Prozent gekürzt werden darf, bei Schimmelbefall reicht die
Bandbreite der Rechtsprechung von 2 Prozent bis 100 Prozent, je nachdem, wie
stark der Befall im konkreten Fall ist . Auch bei einem häufigen Ausfall der
Heizung kommen die Gerichte zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die Urteile
umfassen Minderungsrechte von 5 bis 100 Prozent, je nachdem, wie lange der
Ausfall andauert, auf welche Räume er sich erstreckt und zu welcher Jahreszeit
er eintritt. Rechengrundlage für eine Mietminderung ist immer die Bruttomiete,
also die Miete einschließlich aller Nebenkosten, hat der Bundesgerichtshof (BGH)
nach langem Rechtsstreit in diesem Jahr entschieden (Az. XII ZR 225/03).
„Mieter dürfen nur dann die Miete reduzieren, wenn die Gebrauchstauglichkeit der
Wohnung vollständig oder teilweise eingeschränkt ist“, erklärt Schick. Zur
Klärung, ob ein Mangel vorliegt, hilft ein Blick in den Mietvertrag. „Erst, wenn
der Zustand der Wohnung schlechter ist als er laut Mietvertrag sein sollte, darf
die Miete gemindert werden“, so Schick.
Frist für Rückzahlung festlegen
Reduziert der Mieter die Mietzahlung übermäßig, läuft er Gefahr, zwei
Monatsmieten in Rückstand zu geraten. „Ein solcher Zahlungsverzug ist, wenn er
unberechtigt ist, ein schwerwiegender Verstoß gegen den Mietvertrag, der den
Vermieter gegebenenfalls zu einer fristlosen Kündigung berechtigt“, warnt
Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin in der Kanzlei Bethge &
Partner in Hannover. „Hält der Vermieter die Mietminderung durch den Mieter für
unberechtigt, sollte er ihm dies mitteilen und den Mieter gegebenenfalls
abmahnen, bevor er den drastischen Weg über die fristlose Kündigung wählt“, rät
sie. Hatte der Mieter einen Teil der Mietzahlung bereits ausgesetzt, sollte der
Vermieter eine Aufstellung über die nicht gezahlten Beiträge verfassen und eine
Frist für die Rückzahlung festlegen.
Mieter muss Vermieter über Mangel (unverzüglich) informieren
Das Recht zur Minderung tritt – von gesetzeswegen ein (Anmerkung owiz - ein,
ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss. „Allerdings muss der Vermieter
vom Mangel informiert werden. Erfolgt dies nicht und kann der Vermieter infolge
der Unterlassung keine Abhilfe schaffen, verliert der Mieter sein Recht auf
Minderung“, erläutet Baumgarten. Zeigt der Mieter den Mangel aber ordnungsgemäß
an, kann er die Miete mindern, ohne eine Frist zur Beseitigung abzuwarten. Kommt
der Vermieter der Aufforderung nicht nach, kann der Mieter, wenn er den
Vermieter ordnungsgemäß in Verzug gesetzt hat oder dieser die Beseitigung
verweigert hat, den Mangel selbst beseitigen bzw. eine Handwerker beauftragen.
Die Kosten kann er dann dem Vermieter in Rechnung stellen.
„Wenn der Mieter einen Mietmangel bemerkt, den Vermieter jedoch nicht sofort
darauf hinweist und auch die Miete ungekürzt weiterzahlt, verliert er zwar nicht
den Anspruch auf Mietminderung, er kann jedoch auch keine Rückzahlung eines
Teils der Miete verlangen“, informiert Baumgarten. Berechtigt ist eine solche
Rückforderung nur, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Zahlung noch nicht von dem
Mangel wusste.
Keine Mietminderung bei Selbstverschulden des Mieters
Bei der Klärung, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, der zu einer Mietminderung
berechtigt, ist darauf zu achten, dass der Mieter den Mangel nicht selbst
verschuldet hat. „Beispielsweise darf ein Schimmelbefall nicht durch falsches
Heizen und Lüften vom Mieter verursacht worden sein.
Dann hätte dieser kein Recht,
die Miete zu mindern“, sagt IVD-Sprecher Schick.
Darüber hinaus berechtigen auch Mängel, die dem Mieter
schon vor Vertragsunterzeichnung bekannt waren, nicht zur Minderung der
Mietzahlung.
Der IVD rät daher Vermietern, in Mietverträgen auf mögliche
Beeinträchtigungen hinzuweisen. Denn erlangt der Mieter so Kenntnis vom Mangel,
ist es ihm später nicht möglich, deswegen eine Mietminderung durchzusetzen
(Quelle: Pressmitteilung des Immobilienverbandes Deutschland).
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